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浅谈房、地分别抵押争议裁判思路分析

发布时间:2020-05-01 11:20人气:

【摘要】债权人在实现抵押权利时,发现抵押人将房、地分别抵押于不同的债权人,并分别办理抵押登记。对于此种情形的抵押,在裁判时是否应当认定为有效?抵押权利如何实现?

 

【关键词】建设用地使用权、地上建筑物、分别抵押、重复抵押

引言

在目前我国不动产登记尚未统一的情况下,常出现因建设用地使用权与地上建筑物分别抵押而产生争议的情况。司法实践中常出现的情形是,债权人在实现抵押权利时,发现抵押人将房、地分别抵押于不同的债权人,并分别办理抵押登记。对于此种情形的抵押,在裁判时是否应当认定为有效?抵押权利如何实现?在2007年10月1日《物权法》施行前,根据《担保法》第36条之规定,地上建筑物和建设用地使用权分别抵押的仍为有效,抵押权的效力仅及于各自登记部分的抵押物,抵押权人就各自抵押合同约定并登记了的抵押物分别享有抵押权,也就是我们通常所说的分别受偿,这种观点较具代表性。《物权法》施行后,根据该法182条第二款之规定,分别抵押时,未抵押的财产视为一并抵押。即在分别抵押情况下,各个抵押权人就地上建筑物和土地使用权该两个抵押物成立了重复抵押,我们就该法条的字面意思可以做此理解。对于分别受偿与重复抵押两种观点,本文将从《物权法》施行前后的法律背影,及对两种观点的分析入手,进行阐述比较。

《物权法》施行前房、地分别抵押之效力的认定

我国《担保法》第36条规定:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”。《城市房地产管理法》第32条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条规定:“土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押”。

 

上述法律法规之规定,均体现一个理念出发点:土地使用权与地上建筑物应当同时抵押。但在司法实践中,上述规定的理解存在其意可各表的情况,即其一,土地使用权与地上建筑物必须同时抵押,否则抵押无效;其二,只要其中之一设定抵押,效力自然及于未抵押部分。

 

将地上建筑物和土地使用权分别进行抵押的,两个抵押均无效,理由是《担保法》第36条所规定的土地使用权与地上房屋应当同时抵押,这是在上述第一种对法条的理解之下所推出之结果。换句话说,第一种观点坚持认为单独设定抵押无效,同时抵押是法律的强制性规定;在上述后一种对法条的理解之下,在地上建筑物和土地使用权被分别作为抵押物抵押且分别就抵押物进行了登记之下,各个抵押均有效,且各个抵押权的效力均及于未登记的那部分抵押物,无论是地上建筑物或建设用地使用权。理由是根据“房地一体”的立法原则,《担保法》第36条规定了法定抵押权,抵押权的效力当然及于另一部分。

 

但是,《担保法》第36条之规定是针对抵押行为本身,还是同时规定了抵押的效力,《担保法》第36条并未指出,但就法条字面意思理解,认为只针对抵押行为本身,是合理的。故此,以《担保法》第36条作出“抵押权的效力当然及于另一部分”的观点,依据不足、根基不稳。但是以《担保法》第36条作出分别抵押无效的裁决,对抵押人又显失公正。司法裁决时普遍支持的思路为:认定分别抵押的,各个抵押均有效,但抵押权的效力仅及于各自抵押登记部分,抵押权人仅就各自抵押合同约定的并进行了登记的那部分抵押物享有抵押权而优先受偿,也就是分别受偿的裁判思路。这样,房、地的抵押权人均有了实现各自抵押权的可能。

 

《物权法》的相关规定及对

房、地分别抵押效力认定的分析:2007年10月1日施行的《物权法》第182条做了如下规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”如此规定,也即明确了地上建筑物或土地使用权抵押,即使其中任意一项未作约定或登记,亦可推定为一并抵押这一思路。

 

实务审判领域,《物权法》第182条“视为一并抵押”这一条款针对抵押人将地上建筑物和相应的土地使用权分别抵押给为两个不同的债权人,并且在土地管理部门和房屋管理部门分别进行了登记的情况,两项抵押权效力如何认定、抵押权利如何实现?以实践中常见情况为例,X工厂先将其厂房附着的土地的建设用地使用权单独抵押给某银行(以下简称银行),并在土地使用权抵押登记部分作了抵押登记,那么,根据《物权法》第182条之规定,推定单独抵押时抵押权人就未抵押的财产拟制设定抵押权,此时,银行自然就X工厂未抵押的厂房所有权获得一项抵押担保。

 

此后,X工厂因资金不足又将其厂房的房屋所有权登记抵押给某小额贷款公司(以下简称小贷公司)。那么小贷公司根据《物权法》第182条“视为一并抵押”的规定就建设用地使用权取得拟制的抵押权。

 

基于抵押登记时间在前的优势,X工厂的建设用地使用权及建筑物第一顺位的抵押权自然由银行享有,小贷公司对X工厂的建筑物和建设用地使用权形成第二顺位的抵押权。如果上述两项抵押的登记同时发生,则两个抵押权人的抵押权顺位相同而已。

 

前文所述,以《担保法》第36条作出“抵押权的效力当然及于另一部分”的观点,依据不足、根基不稳。但《物权法》第182条第二款开宗明义的指出“抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押”,据此,“抵押权的效力当然及于另一部分”的观点已为《物权法》所明确规定。故此上述案例中,银行与小贷公司分别抵押地与房有效,且银行和小贷公司就工厂的建筑物和建设用地使用权该两个抵押物成立了重复抵押,从而按照抵押登记时间的先后顺序实现各自抵押权的推断,是符合《物权法》规定的。

 

重复抵押说与分别受偿说的合理性分析

依照前文所述,建设用地使用权与地上建筑物被分开抵押,各自抵押均有效,抵押权的效力仅及于各自登记部分,抵押权人仅就各自抵押合同约定并进行了登记的部分抵押物享有抵押权的说法,我们称之为分别受偿说;将建筑物和建设用地使用权这两项抵押物虽然被分贝抵押,但每个抵押均视为一并抵押,各个抵押权人就该两个抵押物成立重复抵押,按抵押登记的时间先后顺序实现抵押权的说法,我们称之为重复抵押说。那么,此两种观点究竟哪一项更具合理性,更符合立法者精神?

 

在讨论建筑物和建设用地使用权的抵押问题时,必须明确的一个前提是,在我国,城市的土地所有权与建筑物所有权的归属不统一。在社会主义公有制之下,城市土地的所有权由国家所有,法律禁止土地所有权的交易。但与此同时,法律又承认和保护民事主体对于附着于国家所有的土地上建筑物的所有权,因而房、地所有权发生了分离。由此带来的影响不言自明,城市土地无法充分利用,经济发展与人民的生活均受制于此。

 

1988年的宪法修正案提出,“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。这一规定很好的体现的立法者的思想,即在城市土地所有权归属国家无法改变的情况下,土地使用权作为一种用益物权,可以解决房屋所有权人对于其房屋所附着的土地利用权问题。以房屋所有权和土地使用权的统一,来解决房、地所有权分离产生的问题。

 

《物权法》中相关规定所体现的“抵押权的效力当然及于另一部分”,可谓是这一立法思想的坚决贯彻。地上建筑物若离开建设用地使用权,无疑成为无本之木、无源之水,没有根基的空中楼阁,建设用地使用权若没有地上建筑物,其相应的经济价值就无法体现,因而将建筑物所有权与建设用地使用权进行无例外地捆绑,从而在权利归属、经济效益、实际利用都实现最大化利用。

 

基于立法者有关房地捆绑一体的思想,重复抵押说在抵押时,将建筑物所有权与建设用地使用权视为归属权统一的一项财产,在实现抵押权时,亦将其视为不可分割整体交易,只有受偿顺序的先后。而分别受偿,虽然在抵押时,将建筑物所有权与建设用地使用权视为归属权统一的一项财产,认同其分别抵押的效力,但在实现抵押权时,又将其分割处理,视为两项财产。显然,重复抵押说显然更符合立法者希望将建筑物所有权与建设用地使用权统一的立法思想。

 

同时,在司法实践中,依照分别受偿实现抵押权时,抵押权效力限于各自登记的抵押物,抵押权人按各自约定并已登记部分的抵押物享有抵押权,这无疑会引出权利分割的问题。如何单独评估房屋与土地使用权的价值,使房、地的抵押权人公平的受偿。但实际上作为一个整体,房、地价值单独评估之依据明显不足,可操作性亦不强。相反,重复抵押说整体处理,按权利顺位受偿,显然操作性更强,更具合理性。

 

结论

建设用地使用权与地上建筑物分别抵押争议裁判思路,本文认为在《物权法》实施后,以抵押权人就建筑物和建设用地使用权这两项抵押物成立了重复抵押,按登记的先后实现其抵押权的观点为基础,是合法合理的。既然立法者为了城市土地得以充分利用,提出土地使用权可依法转让,在房、地所有权分离的情况下,以土地使用权和房屋所有权的统一对城市土地开发和利用者形成一个长远可靠的保障,那么,在裁判抵押争议时,也应当以二者统一的思想为主导。

 

目前,房地分别抵押的根源在于我国很多城市仍然采取房屋和土地分别登记管理的体制,而在一些建立统一的不动产登记制度和机构的地区,因房、地分别抵押而产生争议情况就较少发生。

 

2013年11月20日召开的国务院常务会议决定,整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产的统一登记。各地在中央统一监督指导下,结合本地实际,将不动产登记职责统一到国土资源部一个部门。

 

所以,由房地分别抵押产生争议应当只是一个过渡时期的现像。但作为房地一体化原则的凸显,本文所讨论的重复抵押说仍具有其价值。

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